นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้ รับเออีซี

ถึงแม้เป็นงานบริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่ได้จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ แต่“นารายณ์ พร็อพเพอร์ตี้”บริษัทพัฒนาที่ดินที่มีตระกูล“นิธิวาสิน”เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ก็สามารถทำผลประกอบการได้สูสีกับบริษัทจดทะเบียนในตลาดบางรายโดยเฉพาะปีที่ผ่านมา ถือเป็นปีที่ดีของนารายณ์ฯ สามารถทำยอดขายขึ้นมาแตะระดับ 5,000 ล้านบาท มียอดรับรู้รายได้ 4,500 บาทถือเป็นการขยันฐานยอดขายและยอดรับรู้รายได้จากช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาที่ทำผลประกอบการปีละ 2.5-3 พันล้านบาท

ประชาชาติธุรกิจสัมภาษณ์พิเศษ ”เจนต์ชัย ลิ้มวัฒนะกรู” ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการบริษัทนารายณ์พร็อพเพอร์ตี้จำกัด ถึงวิธีบริหารและทิศทางองค์กรที่จะเดินต่อไป

”ปี 2555 ถือเป็นปีที่ทำผลงานได้เกินเป้าเพราะตั้งยอดรับรู้รายได้กับยอดขายประมาณ 3,000 ล้านบาท แต่ถึงสิ้นปีจบตัวเลขยอดรับรู้รายได้ที่ 4,500 ล้านบาท และยอดขาย 5,000 ล้านบาท ถือว่านารายณ์ฯขยับฐานผลประกอบการขึ้นมาได้เร็วกว่าที่คิดจากเดิมไว้อีก 2-3 ปีข้างหน้า”

เบื้องหลังเป็นเพราะโครงการที่เปิดตัวใหม่ โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีหลัง ขายดีเกินคาดตั้งแต่โครงการ คอนโดฯ เดอะพาร์คแลนด์ไลท์ ปากน้ำ ทาว์โฮม ฟลอรา วงศ์สว่าง มียอดขายแตะ 50% จากทั้งหมด 191 ยูนิตอย่างรวดเร็วรวมทั้งเดอะพาร์คแลนด์วงศ์สว่าง 743 ยูนิตที่ขายหมดภายในเดือนเดียว

คีย์ซักเซส น่าจะมาจาก…ทำเลเช่นคอนโดเดอะพาร์คแลนด์วงศ์สว่าง อยู่สี่แยกวงศ์สว่างและสถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ส่วนทาว์โฮม ฟลอรา ก็เป็นทาว์โฮมเปิดใหม่เพียงโครงการเดียวที่อยู่ติดถนนกรุงเทพฯ-นนท์ ติดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง(บางซื่อ-บางใหญ่) รวมถึงคอนโดฯใหม่ที่เพิ่งเปิดตัวปีนี้คือเดอะพาร์คแลนด์เพชรเกษม-บางแคก็ขายหมดภายใน 1 เดือนเหมือนกัน

การปรับตัวของบริษัทอสังหาฯ ไซด์ขนาดกลางให้อยู่ได้ในภาวะที่บิ๊กแบรนด์ครองตลาด 70% คิดว่าคีย์ซักเซสอยู่ที่ทำเลและโปรดักต์ บางอย่างก็ทำได้ดีกว่าบางอย่างเขาทำได้ดีกว่าแต่โดยรวมมองว่า เป็นเพื่อนร่วมวงการมากกว่าจะเป็นคู่แข่ง

ตัวอย่างคือ คอนโดฯ เดอะ พาร์คแลนด์ วงศ์สว่างและเดอะ พาร์คแลนด์ เพชรเกษม-บางแค จุดขายคือเรื่องทำเลที่อยู่ติดแนวรถไฟฟ้าสีม่วง และแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างใกล้จุดขึ้นลงสถานี ตั้งราคาขาย 1 ล้านปลายๆ พอๆ กับผู้ประกอบการรายอื่นเพราะเทรนด์คนเมืองต้องการอยู่อาศัยใกล้แนวรถไฟฟ้า

ส่วนโปรดักต์โครงการทาว์โฮม 3 ชั้น ฟลอรา วงศ์สว่าง มีแบบบ้าน 3 ขั้นครึ่งที่มีห้องนอนแบบลอย พื้นที่ได้เพิ่มอีกกว่า 20 ตารางเมตร แถมได้ทำเลติดรถไฟฟ้า แน่นอนว่าโปรดักต์แบบนี้ยังมีคนทำน้อย กับคำถามว่าก้าวต่อไปของนารายณ์ฯ จะเห็นการเติบโตแบบแอ็กเกรสซีฟต่อเนื่องหรือไม่ ”เจนต์ชัย” ตอบแบบค่อนข้างคอนเซอร์เวทีฟว่า ต้องดูตามจังหวะตลาดปี 56 ยอดขายและยอดผู้รับรู้รายได้จะใกล้เคียงปีก่อนประมาณ 4,500 กับ 5,000 ล้านบาท แต่ถ้าสถานการณ์ไม่เปลี่ยนแปลงจากปัจจุบัน….หมายถึงกำลังซื้อยังดีไม่มีปัจจัยลบภายใน-ภายนอก ปี 57  เปอร์เซ็นต์เติบโตก็น่าจะสูง” อาจจะเห็นการจัมป์ 40% ขึ้นไปที่ 7,000-7,500 ล้านบาท แต่ยังไม่อยากพูดให้ดูโอเวอร์ไปก่อน”

ในมุมปัจจัยลบที่ต้องติดตามในปีนี้คือเรื่อง ”ต้นทุน” ค่าก่อสร้างเพราะปีนี้ค่าแรงขั้นต่ำรายวันปรับขึ้นกระทบต้นทุนค่าก่อสร้างโดยตรง แต่ราคาก็ปรับขึ้นมากไม่ได้ เพราะภาวะการแข่งขันในแต่ละทำเลเป็นตัวกดดันอยู่ อย่างไรก็ตาม สำหรับบริษัทหากได้รับผลกระทบก็คงมีผลกับมาร์จิ้นไม่กี่เปอร์เซ็นต์เพราะควบคุมค่าใช้จ่ายและคอนโดฯ ที่ปิดการขายก็สามารถทำราคาได้ตามเป้าหมาย

ขณะที่ปัจจัยภายนอก สิ่งที่ต้องติดตามคือ เศรษฐกิจโลก โดยเฉพาะอเมริกาเริ่มฟื้นตัว แรงกดดันเรื่องเงินเฟ้อก็จะมีมากขึ้น เพราะวันนี้ยุโรปและอเมริกายังไม่ได้บริโภคน้ำมันเต็มที่ แต่ราคาน้ำมันในตลาดโลกก็ถือว่ายังค่อนข้างแพง เชื่อว่าถ้าเศรษฐกิจอเมริกาเริ่มฟื้นตัว แรงกดดันจากเรื่องเงินเฟ้อจะกลับมา และอาจจะกระทบตลาดผู้ซื้อไว้เพื่อการลงทุน“เจนต์ชัย“ วิเคราะห์ว่า ภาพรวมตลาดคอนโดยังมีปัจจัยบวกทำให้โครงการคอนโดฯที่เปิดตัวใหม่มียอดขายค่อนข้างโอเค

ดังนั้น พอร์ตการพัฒนาโครงการใหม่ในช่วงครึ่งปีหลังคงไม่ได้เปลี่ยน สัดส่วนระหว่างคอนโดฯ-บ้านคงเป็น 70:30 แต่การพัฒนาคอนโดฯต้องเน้นเรื่อง “ทำเล“มากขึ้น ขณะที่เซ็กเมนต์การทำตลาดของนารายณ์มีสินค้าเน้นตลาดกลาง-บนเป็นหลัก ทำให้มีสินค้าค่อนข้างหลากหลาย ถ้าจังหวะคอนโดฯไฮเอนด์ออกมามาก ๆ ก็มีโปรดักต์ตัวอื่นรองรับ บ้านราคาถูก-แพงก็มีหมด

“เจนต์ชัย“ วิเคราะห์ว่า โครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า 10 สาย เป็นปัจจัยบวกที่ผลักดันให้กรุงเทพฯ เข้าสู่ความเป็นเมืออินเตอร์ ทำให้ตลาดคอนโดฯ ขยายตัวโดยเฉพาะย่าศูนย์กลางธุรกิจหรือย่านซีบีดี ส่วนรถไฟฟ้าขยายเส้นทางออกไปรอบนอกกรุงเทพ-ปริมณฑล จะเป็นการเปิดหน้าดินบางส่วนในระยะยาวหากรถไฟฟ้าขยายออกไปไกลขึ้น ราคาที่ดินใกล้สถานีรถไฟฟ้าอยู่ถัดออกไปก็ไม่ควรจะเท่ากับสถานีที่อยู่ในเมือง เพราะมีทางเลือกเต็มเลย มีทาวเฮ้าส์ ที่ดินยังว่างอยู่เพราะถ้าไกลมากจะเสียค่าเดินทางสูงซึ่งค่าเดินทางไปทำงานต่อวันที่เหมาะสมไม่ควรจะกินกว่า 10% ของรายได้ต่อเดือน ส่วนโอกาสทางธุรกิจจากการเปิดเออีซี (ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน) กับธุรกิจ พร็อพเพอร์ตี้ “เจนต์ชัย“  ชี้ว่าผลทางอ้อมอาจมีบ้าง เพราะเออีซีเป็นเรื่องของผลประโยชน์ระหว่างประเทศ แพลนอาจเลื่อนออกไปก็ได้ถ้ามีการต่อรองเกิดขึ้น

สิ่งที่น่าจะมีผลมากกว่าและมาก่อนเปิดเออีซีคือ ความเป็นอินเตอร์ของกรุงเทพฯ

ผมให้คะแนนกับความเป็นอินเตอร์เนชั่นแนลซิตี้มากกว่ากับอินฟราสตรักเจอร์เชนจ์  ที่ทำให้กรุงเทพฯมันเฟรนด์ลี่สำหรับต่างชาติ เขาก็อยากเข้ามาอยู่อาศัยก็อาจจะมีผลให้กระตุ้นตลาดต่างชาติให้เติบโตเร็วขึ้น ส่วนการร่วมทุนอสังหาฯระหว่างต่างชาติกับบริษัทในไทย คงเป็นลักษณะ “ฟันด์“(กองทุน) มากกว่าเพียวดีเวลอปเปอร์มาเอง เพราะในเมืองไทยมีผู้เล่นรายใหญ่ซึ่งไม่จำเป็นต้องร่วมทุน

ดังนั้น มุมมองของเขาก็คือ หากผู้ประกอบการทำตัวเองให้แข็งแรง เออีซีสำหรับอสังหาฯจึงน่าจะเป็นโอกาสทางธุรกิจมากกว่าจะเป็นคู่แข่งที่จะเข้ามาแชร์ตลาด